专家观点

POINT
酒店开业筹备这么大的事情交给我们~so easy~

导 读:

酒店筹备是酒店经营的关键,是品牌建设的起跑线,酒店筹备的好坏,直接影响酒店后期的经营管理,关系市场对酒店的品牌认同度,“好的开始是成功的一半”,这句话对于酒店筹备而言,就显得尤为重要。



目前,全国各地的大小各类不同的酒店如雨后春笋般快速发展,如:国际品牌、国内品牌、时尚酒店、主题酒店、文化酒店、民宿、客栈、公寓等等差异化占领着各个城市的核心位置,交通要塞,以及各大旅游景区。中国的酒店其发展速度在全世界都是比较少有的。但是正因为其发展速度过快,也出现了不少问题,不但浪费了业主不少人力、财力,同时也给酒店后期经营带来很多不利的影响,由于投资人前期没有对酒店筹建筹备认识清楚,没有把流程和注意事项了解清楚,就造成了刚建好的酒店问题多多现象,虽然客观上讲也许是政府形象指标工程,也许是投资人的心中理想,但投资人蒙受巨大的损失,为了使酒店投资人的利益最大化,酒店筹备这么大的事情,究竟该如何入手呢,为了更加顺利的完成项目,根据工程施工的不同阶段,我们需要有合理的酒店筹备流程,今天跟大家分享以下经验。


前期阶段主要包括组建团队、项目可行性分析、寻找建筑设计院和酒店室内设计公司、酒店平面规划、建筑方案及施工图、室内方案设计及装饰施工图等内容。这里强调酒店设计需要符合酒店规模及基本了解酒店运营功能的人士介入参与。保证酒店的利用功能在后期运营状态尽可能最大化。

1 组建团队

2 可行性分析

3 建筑设计和酒店设计公司

4 酒店平面规划

5 建筑方案及施工图

6 室内方案设计

7 室内施工图和各专业的协调

8 灯光设计

9 现代化科技利用—智能化设计

10检验样板房的施工

酒店筹建筹备不能单方强调某方面的工作,而应注重团队之间的团结协作。只有好的协作团队才能创造好的酒店项目。因此,组建有效的工作团队是酒店筹建筹备的首要任务。酒店筹建筹备需要组建的团队包括,投资管理团队、酒店管理团队或酒店公司及工程技术人员等,参与酒店筹建筹备的团队共同进行酒店的筹建筹备工作。团队成员之间高效的团队协作模式,不仅可以保证筹建筹备中各个环节的交流协作,还可以有效地解决筹建筹备过程中所出现的问题,保证筹建筹备工作的顺利进行。注意:前期规划会审。


在项目筹建期间,就要由酒店管理团队就当地的市场进行调研,对酒店开发战略进行分析及定位、酒店客源市场定位、酒店类型定位,酒店规模定位等内容。综合完善的分析以及明确的定位,对酒店的风格以及整体规划起着重要作用。同时,这也是提高酒店筹建效率的必经之路,既可以有效地利用各方人力、物力及财力,同时还可以满足各方利益的最大化。项目可行性分析对酒店筹建接下来的工作具有指导性作用,因此,完善精确的分析报告非常直观重要。

建筑设计是酒店成功与否的关键环节,但很多人往往只注重建筑外观是否好看,从而忽略了其酒店建筑的内部布局是否符合酒店的经营,是否符合星级酒店评定标准。因为大部分建筑设计院对于酒店的流程,及其功能都不是十分了解,所以酒店的建筑设计首要就是酒店平面规划设计,这就需要根据前期所做的酒店可行性分析报告,由业主,建筑设计院专业酒店设计公司和酒店管理团队来共同完成。其中酒店设计公司非常重要,但又常常没有得到很多业主的重视,以为那是建筑设计做完以后的事情,所以就会出现重新改造的现象。让专业的酒店设计公司参与到前期酒店建设中来。

首先,能够更合理的空间布局,酒店设计师对酒店各功能空间的关系,对相应空间的客人的需求以及对其它空间在什么时候有不同的影响及心态在都有一定的掌握。能更准确的确认空间所需要的大小,高度及心态位置,让每个空间都有较好的舒适性,又不浪费空间。

第2点:能够建立更合理的通道,包括客人通道,员工通道货物进出通道,也包含垃圾运输通道等。

第3点:可以做出更有创意的空间,为以后的室内设计打下基础,比如说柱网的大小就决定客房的形式,为以后客房带来更有创意的空间。特别是公共区域,如大堂,楼梯等空间,如果做的有思想,那就为酒店的成功添加精彩的一笔。所以酒店室内设计师参与到酒店前期的设计中作用非常关键,不但可以节约成本还能做出更好的效果。

举例:选择设计师与管理团队首先要符合酒店自身规模大小,不可选择与自己不匹配的设计公司与管理团队,设计家装公司去设计酒店,做快捷连锁让去做星级酒店或者综合体酒店,这样难免会出现这样那样的问题。笔者曾经遇见几个这样的案例,一家8000平米的酒店,当我见到设计师时问道有考虑过这家酒店高层与低层温差、湿度、光感、颜色、核心产品时,他说没有考虑,居然不足40平米的一间客房大小灯具26盏,做过酒店的人看到时会怎么想,又问道考虑过投资回报与运营没有回答依然没有考虑,这样的设计者会设计出什么样的酒店。让其一家家装设计公司搞的乱七八糟,最后业主苦不堪言,目前生意惨淡,多数业主或者投资人前期不愿意花钱去请专业人士,都想凭感觉自己做主,误认为自己做出的酒店客人一定喜欢,要求大家配合他完成项目建设,结果吃亏上当。

酒店平面规划是酒店筹建筹备的关键一步,也是酒店以后的运营是否成功的关键因素。在平面规划上主要是从以下几个方面着手:首先是对酒店的整体规模进行规划,精确的整体规模规划可以使各团队共同合作,创造合理规模和比例的酒店项目;其次是大空间优先布局,大空间优先布局指是酒店大堂、宴会厅以及多功能厅等场地的优先布局,大空间优先布局可以更好的利用场地,确定整个建筑的形成。同时还要考虑酒店各功能空间,如餐饮场地、客房、会议厅、公共空间、娱乐、SPA等之间的比例;最后是酒店的人流、物流以及最新的酒店标准要求等内容,总之,完整合理的酒店平面规划是检验设计团队水平的标准,同时也是酒店未来建设决定的第一步。

在酒店平面规划的基础上,进行酒店建筑外观的设计,是酒店的“面子”工程,酒店建筑外观设计也是相当重要,除了一些时尚酒店外,尽量不要采用时尚的元素,要显得大气一点。这个工作可以由建筑设计公司来做,也可以给酒店设计公司来做,接下来是由建筑设计院来完成建筑施工图,这也需要酒店设计公司来参与。比如卫生间的位置,需要做沉降;比如厨房,需要做地沟等等,这就要有其它专业的公司来共同参与。所以酒店建筑施工图的制作是需要有各专业的公司共同来参与。

酒店室内设计应交给专业的酒店设计公司来完成。在酒店平面方案设计阶段,酒店管理公司参与其中是非常重要的。同时,还要有相应的机电人员参与,设计师要多和业主方沟通,这是设计是否成功的关键,业主方一定要尊重设计师的设计思想,应尊重设计师的方案,据我们的经验,业主方改的越多效果越差。所以建议业主方尊重设计师的思想是非常关键的。

在做室内施工图期间,消防,强弱电,给排水,供暖各专业一定要协调一致,各专业的天花总图最好做个叠加图,以便天花布局更加合理,以达到室内设计的最佳效果。要求施工前图纸会审,各负其责,相互配合,尽其完美。

灯光是运营酒店氛围的关键因素,其所在设计中的比例可以占1/3的效果,照度和色温都需要有合理的设计,局部照明要体现照明需要相互搭配,直接光照和间接光照的互补来运营不同环境的氛围,甚至还可以和智能化连起来配合做出不同的灯光场景。所以灯光设计需要有专业的团队来完成。笔者曾经看到很多酒店的餐饮包房、客房、卫浴室、会议厅灯光极不人性化,强光处不强弱光处不弱。

智能化设计能给人以科技感,智能化产品是利用现代技术对于传统设施设备进行更高的改良利用。智能化主要是控制灯光,窗帘,空调、卫浴等,不但给客人温馨体贴的享受,还可以节约能源和管理成本,它也需要有专业的团队来完成。利用现代设备代替部分传统产品要多考虑真正的人性,通用性,合理性,美观性等。举例:某公司全面打造科技智能化酒店房间,每间造价20余万,结果不人性,经营一个季度有余全面拆掉改装,可想而知,当初出发点没错,错在没有深刻考虑高科技产品与人的结合,不可反其道而为自。

一切水到渠成后,在设计方案完成后,可以做样板房。其作用有以下几个方面:

(一)、检验设计的效果

(二)、检验施工方的水平

(三)、核算成本造价

(四)、有一个调整的机会,配置的东西一定要和酒店开业后的配置要一样,这样才会比较全面。

酒店装饰设计不是单纯模仿某一家酒店或综合模仿多家酒店,而是要为顾客创造多种文化,如建筑文化、历史文化、服务文化和管理文化等。正如梵盛金老师所说,一家酒店要有自己独特的DAN,假如你不知道产品的核心,将来怎么会给客户带来舒适的环境。一家酒店要有核心产品,形式产品、期望产品、延伸产品、潜在产品。但是,现在很多新建酒店过分追求时尚,将大量资金、新产品和新材料进行堆砌和拼凑,缺乏设计主题,使整个设计毫无特色、没有灵魂。如:设计不能很好地反映我国历史文化和当地风俗,局部装饰与酒店整体氛围不协调也是常有的现象。此外,大部分酒店用品都没有经过专业的系统设计,而是由供应商设计或直接从市场上采购来的,因此多为通版产品,通版产品虽然能够满足产品的基础功能,但却无法形成特有的产品文化。所以,酒店装饰设计不仅要因地制宜,还要满足酒店经营者和消费者的多元化需求。

随着酒店设计业的日臻完善,“轻装修重装饰”的概念也得到了进一步认证。酒店中的地毯、窗帘、挂画、雕塑和摆设等,大多数都不是现成的产品,而是经过设计师精心设计和挑选的,并根据设计图纸定位做的。所以,很多业主去家俱厂选家俱的概念是错误的,家具厂并没有现成的家俱供你选择,只能说去家俱厂考查其透明实力而已。软装设计和采购的精心安排是酒店设计逐步发展和完善的重要力量,因此,在酒店设计过程中,应继续积极推广“轻装修重装饰”的理念,使越来越多的投资者接受这一理念,并从中得到实惠。


酒店筹备有着其特有的特殊性。从规划、设计、施工、开业和运营全过程,都是酒店投资的系统工程。每一个步骤都需要专业化的思考,由专业化人员的认真实行,并且要严格统筹各个专业间的亲密结合,以及筹建筹划的周到性和现场管理的科学性。因此,在追求现代化、高科技的同时,还应注重设计本身的涵义,将设计融入生活,以口碑张扬品牌,不断满足消费者对美感和实用价值的双向需求。懂得先有产品——品质——品牌——市场——客户——利润的道理。

以上内容分享给大家,希望能对您投资酒店有所帮助!


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